相続不動産を売却する際の注意点｜税金の特例と手続きの流れ

親や親族から不動産を相続したものの、「売却したいけど何から始めればいいか分からない」 「税金や手続きが複雑そう」と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

この記事では、相続した不動産を売却する際の手順や注意点、 知っておくべき税金の特例について詳しく解説します。 適切な知識を身につけることで、スムーズかつ有利な売却が可能になります。

相続不動産の売却前に確認すべきこと

1. 相続登記は完了していますか？

相続した不動産を売却するには、まず相続登記（名義変更）を完了させる必要があります。 被相続人（亡くなった方）の名義のままでは売却できません。

2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記を行わないと、10万円以下の過料が課される可能性があります。 過去の相続で登記していない場合も対象となりますので、早めに手続きを進めましょう。

2. 相続人は誰ですか？

相続人が複数いる場合、全員の同意がなければ売却できません。 遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、 不動産を誰が相続するか（または共有するか）を決める必要があります。

• 単独相続：一人が相続し、他の相続人には代償金を支払う
• 共有相続：複数人で共有名義にする（売却時は全員の同意が必要）
• 換価分割：売却して現金を分割する

3. 不動産の状態を確認

長年空き家になっていた場合、建物の劣化や残置物の状況を確認しましょう。 売却前にリフォームが必要か、解体して更地にした方が良いか、 不動産会社に相談することをおすすめします。

相続不動産売却の流れ

STEP1: 相続登記の完了

法務局で相続登記を行います。必要書類は以下の通りです。

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票
• 遺産分割協議書（法定相続分と異なる場合）
• 相続人全員の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書
• 不動産の登記事項証明書

手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。 費用は不動産の評価額や相続関係の複雑さによりますが、5〜15万円程度が目安です。

STEP2: 不動産会社への査定依頼

相続登記が完了したら、不動産会社に査定を依頼します。 相続不動産に強い会社を選ぶと、税金や手続きについてもアドバイスを受けられます。

STEP3: 売却活動・契約・引き渡し

通常の不動産売却と同様に、媒介契約を結び、売却活動を行います。 購入希望者が見つかれば、売買契約、決済・引き渡しと進みます。

STEP4: 確定申告

売却の翌年に確定申告を行います。 相続不動産の場合、いくつかの税金の特例が利用できる可能性があります。

知っておくべき税金と特例

譲渡所得税の計算方法

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかります。

相続で取得した不動産の場合、被相続人の取得費と所有期間を引き継ぎます。 つまり、親が30年前に購入した場合、長期譲渡所得として低い税率が適用されます。

相続税の取得費加算の特例

相続税を支払った場合、相続開始から3年10ヶ月以内に売却すれば、 支払った相続税の一部を取得費に加算できます。 これにより譲渡所得が減り、税負担を軽減できます。

空き家の3,000万円特別控除

被相続人が一人で住んでいた家（空き家）を売却する場合、 一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

主な要件：

• 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
• 相続開始の直前まで被相続人が一人で居住していたこと
• 相続から売却まで、空き家のまま（賃貸や居住に使用していない）
• 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却
• 売却価格が1億円以下
• 耐震リフォームを行うか、解体して更地で売却

この特例は2027年12月31日までの売却が対象です（2024年以降は条件が一部緩和）。

マイホームの3,000万円特別控除

相続した不動産に相続人が居住していた場合（同居していた場合など）、 通常の「マイホームの3,000万円特別控除」が適用できる場合があります。 空き家特例との併用はできませんので、有利な方を選択します。

相続不動産売却の注意点

1. 売却のタイミング

相続税の取得費加算を利用するなら、相続開始から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。 空き家の特例を使うなら3年を経過する年の12月31日までです。 期限を逃すと数百万円の税金差が生じることもあります。

2. 取得費が不明な場合

被相続人がいつ、いくらで購入したか分からない場合、売却価格の5%を取得費として計算します。 しかし、これだと譲渡所得が大きくなり、税負担が増えます。

購入時の契約書、領収書、通帳の記録などを探してみましょう。 また、相続財産の不動産登記事項証明書に記載された「抵当権設定額」から 購入価格を推測できる場合もあります。

3. 共有名義の場合

複数の相続人で共有している場合、売却には全員の同意が必要です。 一人でも反対すると売却できないため、相続時に換価分割（売却して分ける）で 合意しておくとスムーズです。

4. 空き家の管理リスク

売却までの間、空き家の管理は所有者の責任です。 建物の損壊、ゴミの不法投棄、近隣への悪影響があると、 「特定空家」に指定され、固定資産税の優遇がなくなる可能性があります。 早めの売却を検討しましょう。

5. 残置物の処分

相続した家には、被相続人の家財道具が残っていることがほとんどです。 残置物の処分費用は数十万円かかることもあります。 買取であれば、残置物があっても対応してくれる会社もあります。

相続不動産の売却は「買取」がおすすめのケース

以下のような場合は、仲介よりも買取が適しているかもしれません。

• 相続税の支払い期限が迫っている（申告期限は相続開始から10ヶ月）
• 遺産分割のために早く現金化したい
• 遠方にあり、管理や内覧対応が難しい
• 築古で老朽化が進んでいる
• 残置物が多く、処分に手間がかかる
• 相続人の間で早く決着をつけたい

まとめ

相続不動産の売却は、相続登記から税金の特例適用まで、 通常の売却よりも考慮すべきことが多くあります。 特に税金の特例は期限があるため、早めの行動が重要です。

複雑に感じる手続きも、経験豊富な不動産会社に相談することで、 適切なアドバイスを受けながらスムーズに進められます。 相続不動産でお悩みの方は、まずは専門家に相談することをおすすめします。