マンション売却で高く売るコツ｜準備・内覧・価格設定のポイント

マンションの売却を検討している方にとって、「少しでも高く売りたい」というのは 当然の願いではないでしょうか。

この記事では、マンションを高く売るための具体的なコツを、 売却準備から内覧対応、価格設定まで徹底解説します。 ちょっとした工夫で数百万円の差がつくこともありますので、ぜひ参考にしてください。

マンション売却価格を決める5つの要素

まず、マンションの価格がどのように決まるのかを理解しましょう。 主に以下の5つの要素が影響します。

1. 立地・交通アクセス

駅からの距離、周辺の利便性（商業施設、学校、病院など）が最も重要な要素です。 これは変えられませんが、アピールポイントとして最大限活用しましょう。

2. 築年数

一般的に築年数が古いほど価格は下がります。 ただし、「築20年以上は価格が下がりにくい」という傾向もあります。 大規模修繕の実施状況や管理状態で差がつきます。

3. 専有面積・間取り

広さと使いやすい間取りは重要です。 同じ面積でも、デッドスペースが少なく収納が充実している物件は人気があります。

4. 階数・方角・眺望

高層階、南向き、眺望が良い住戸は価格が高くなります。 角部屋も採光や風通しの面でプラス評価されます。

5. 管理状態

マンションは「管理を買え」と言われるほど、管理状態が重要です。 管理費・修繕積立金の水準、大規模修繕の履歴、管理組合の運営状況などが 価格に影響します。

高く売るための事前準備

1. 適正価格を知る

まずは自分のマンションの適正価格を把握することが重要です。 複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠も確認しましょう。

• 同じマンション内の成約事例
• 近隣の類似マンションの相場
• 現在の売り出し物件の価格

高すぎる査定価格を提示する会社には注意が必要です。 売れ残りのリスクが高まります。

2. 売却時期を見極める

不動産市場には繁忙期と閑散期があります。 一般的に1〜3月（新生活シーズン前）と9〜11月（秋の転勤シーズン）は需要が高まります。

ただし、競合物件も増えるため、必ずしもこの時期が最適とは限りません。 市場動向と自分の状況を考慮して判断しましょう。

3. 必要書類を準備する

購入希望者の質問に即答できるよう、以下の書類を準備しておきましょう。

• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• マンションのパンフレット・図面
• 管理規約・使用細則
• 修繕積立金の残高証明
• リフォーム履歴（あれば）
• 設備の取扱説明書・保証書

内覧で好印象を与えるコツ

内覧は売却の成否を左右する重要なポイントです。 第一印象で「ここに住みたい」と思ってもらえるよう準備しましょう。

1. 徹底的に掃除する

当たり前のようですが、掃除は最も効果的な売却準備です。 特に以下の場所は重点的に。

• 玄関：第一印象を決める場所。靴は片付け、たたきを磨く
• 水回り：キッチン、浴室、トイレは清潔感が重要
• 窓・サッシ：汚れていると部屋が暗く見える
• バルコニー：意外と見られる場所。物を減らして広く見せる

自分で難しい場合は、ハウスクリーニング（3〜5万円程度）を利用するのも効果的です。

2. 物を減らす・整理する

物が多いと部屋が狭く見えます。 売却を機に断捨離を進め、生活感を抑えましょう。

• 収納は7〜8割程度に。「収納力がある」ことをアピール
• 家具は最小限に。大きすぎるソファなどは撤去も検討
• 生活感のあるもの（洗濯物、歯ブラシなど）は片付ける
• 個人的な写真や趣味のものは少なめに

3. 明るく見せる

明るい部屋は好印象です。内覧時は以下を心がけましょう。

• カーテンは全開に
• 照明は全て点灯
• 切れている電球は交換
• 日中の明るい時間帯に内覧を設定

4. におい対策

住んでいる人は気づきにくいですが、においは印象を大きく左右します。

• 内覧前に換気を十分に
• ペットがいる場合は特に注意
• タバコを吸う場合は消臭対策を
• 強すぎる芳香剤は逆効果

5. 内覧時の対応

内覧時の対応も重要です。

• 質問には正直に答える（隠すと後でトラブルに）
• マンションの良いところをさりげなくアピール
• 周辺環境の情報（スーパー、学校など）を伝える
• 購入者にゆっくり見てもらえるよう、適度な距離感を

リフォームは必要？

「リフォームした方が高く売れる？」とよく聞かれますが、 必ずしもリフォーム費用を回収できるとは限りません。

効果的なリフォーム

• 壁紙の張り替え：比較的低コストで印象が変わる
• ハウスクリーニング：費用対効果が高い
• 水回りの部分補修：蛇口交換、コーキング打ち直しなど

やりすぎ注意なリフォーム

• 大規模リフォーム：費用を回収できないことが多い
• 趣味性の高いリフォーム：買い手の好みと合わないことも
• 設備の全交換：買い手が自分で選びたい場合も

判断に迷ったら、不動産会社に相談することをおすすめします。 リフォームなしで売れる物件も多いです。

価格設定のコツ

相場より少し高めからスタート

最初から安く設定すると、値下げの余地がなくなります。 相場の5〜10%程度高めで売り出し、反応を見て調整するのが一般的です。

価格の「見せ方」を工夫

「4,980万円」と「5,000万円」では、わずか20万円の差ですが、 心理的な印象は大きく異なります。 検索条件で「5,000万円以下」と設定する人に見つけてもらえるかどうかも変わります。

値下げのタイミング

売り出しから2〜3ヶ月経っても反応がない場合は、価格の見直しを検討しましょう。 長期間売れ残ると「何か問題があるのでは」と思われてしまいます。

不動産会社選びのポイント

マンション売却の成功は、不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。

チェックポイント

• そのマンション・エリアの売却実績：経験豊富な会社は相場観が正確
• 担当者の知識・対応：質問に的確に答えてくれるか
• 販売活動の内容：どのように買い手を探すのか具体的に聞く
• 査定価格の根拠：高すぎる査定には注意
• 売主への報告頻度：こまめに状況報告してくれるか

売却時の費用と税金

手取り額を把握するために、売却にかかる費用も確認しておきましょう。

マイホームを売却した場合、「3,000万円特別控除」が適用できれば、 多くの場合、譲渡所得税はかかりません。

まとめ：高く売るための10のポイント

1. 複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握する
2. 売却に適した時期を見極める
3. 必要書類を早めに準備する
4. 徹底的に掃除・整理整頓する
5. 明るく広く見せる工夫をする
6. におい対策を忘れずに
7. リフォームは費用対効果を考えて判断
8. 価格設定は戦略的に
9. 信頼できる不動産会社を選ぶ
10. 内覧時は誠実に対応する

これらのポイントを押さえることで、マンションをより高く、 スムーズに売却できる可能性が高まります。