不動産は売却と賃貸どちらが得？メリット・デメリットを徹底比較

転勤や住み替えで今の家を離れることになったとき、「売却」と「賃貸」のどちらが 得なのか、迷う方は多いのではないでしょうか。

この記事では、売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットを比較し、 どちらを選ぶべきか判断するためのポイントを解説します。 あなたの状況に最適な選択ができるよう、参考にしてください。

売却と賃貸の基本的な違い

売却の場合

不動産を売却すると、まとまった現金を手に入れることができます。 その後は物件の管理から完全に解放されます。

• 一度に大きな資金を得られる
• 維持管理の手間がなくなる
• 固定資産税などの税金負担がなくなる
• 住宅ローンの残債を一括返済できる

賃貸の場合

不動産を賃貸に出すと、毎月の家賃収入を得ることができます。 ただし、オーナーとしての管理責任は継続します。

• 毎月安定した収入が得られる
• 将来、自分で住むことも可能
• 不動産を資産として保有し続けられる
• インフレヘッジになる可能性

売却のメリット・デメリット

メリット

1. まとまった資金が手に入る

売却すれば、物件の価値に応じたまとまった資金を一度に得ることができます。 この資金を新居の購入費用、子どもの教育費、老後の資金などに充てることができます。

2. 管理の手間から解放される

賃貸経営には、入居者募集、契約手続き、家賃回収、クレーム対応、 修繕手配など、様々な手間がかかります。 売却すれば、これらの管理業務から完全に解放されます。

3. 将来の価格下落リスクを回避

不動産価格は経済状況や立地環境の変化により下落することがあります。 特に築年数が経過すると、建物の価値は減少傾向にあります。 売却することで、将来の価格下落リスクを回避できます。

4. 税金の優遇措置が受けられる場合がある

マイホームを売却した場合、「3,000万円特別控除」などの税制優遇を受けられる可能性があります。 賃貸に出すと、マイホームとしての優遇が受けられなくなる場合があるので注意が必要です。

デメリット

1. 継続的な収入がなくなる

売却すると一度にまとまった資金は得られますが、 その後の継続的な収入はありません。 資金を運用しなければ、インフレにより実質的な価値が目減りする可能性もあります。

2. 将来住めなくなる

売却後は、その物件に住むことはできなくなります。 「いつか戻りたい」という思いがある場合は、売却を後悔することもあるかもしれません。

3. 売却時に費用がかかる

売却には仲介手数料、印紙税、登記費用などの諸費用がかかります。 仲介手数料だけでも売買価格の3%＋6万円（税別）と、決して少なくありません。

賃貸のメリット・デメリット

メリット

1. 継続的な収入が得られる

賃貸に出せば、毎月家賃収入を得ることができます。 住宅ローンが残っている場合、家賃でローンを返済しながら資産を保有できます。

2. 将来自分で住む選択肢が残る

転勤などで一時的に離れる場合、「いつか戻りたい」という場合に 賃貸という選択は有効です。 定期借家契約を利用すれば、期間終了後に確実に物件が戻ってきます。

3. 不動産を資産として保有できる

不動産はインフレに強い資産と言われています。 物価上昇時には家賃も上昇する傾向があり、 インフレヘッジとしての効果が期待できます。

4. 相続対策になる場合がある

賃貸物件は、相続税評価額が居住用より低くなることがあり、 相続対策として有効な場合があります。

デメリット

1. 空室リスク

入居者がいなければ家賃収入はゼロです。 空室期間が長引くと、住宅ローンや管理費の支払いが負担になります。 立地や物件の状態によっては、入居者がなかなか見つからないこともあります。

2. 管理の手間とコスト

賃貸経営には様々な手間とコストがかかります。

• 入居者募集・契約手続き
• 家賃回収・滞納対応
• 設備の修繕・交換
• 入退去時のクリーニング・原状回復
• 入居者からのクレーム対応

管理会社に委託することもできますが、管理費（家賃の5〜10%程度）がかかります。

3. 入居者トラブルのリスク

家賃滞納、騒音トラブル、室内の汚損など、 入居者に関するトラブルが発生する可能性があります。 最悪の場合、立ち退き交渉が必要になることもあります。

4. 将来の売却が不利になる可能性

賃貸中の物件（オーナーチェンジ物件）は、 居住用物件より売却価格が低くなる傾向があります。 また、入居者がいる間は売却のタイミングが限られます。

5. マイホーム特例が使えなくなる

賃貸に出してから一定期間が経過すると、 「3,000万円特別控除」などのマイホーム特例が使えなくなります。 売却のタイミングによっては、税負担が大きく変わります。

売却と賃貸の比較表

どちらを選ぶべき？判断のポイント

売却がおすすめのケース

• まとまった資金が必要（住み替え、教育費、老後資金など）
• 住宅ローンの残債が多く、賃貸収入では返済が難しい
• 将来その物件に住む予定がない
• 管理の手間をかけたくない、遠方に転居する
• 築年数が古く、今後価値が下がりそう
• 賃貸需要が低いエリア
• マイホーム特例を使いたい

賃貸がおすすめのケース

• 転勤などで一時的に離れるが、将来戻る予定がある
• 住宅ローンの残債を家賃で返済できる
• 賃貸需要が高いエリア（駅近、都心など）
• 不動産収入で資産形成したい
• 不動産価格の上昇が見込まれる
• 相続対策として保有したい

収支シミュレーションの重要性

売却か賃貸かを判断する際は、実際の収支をシミュレーションすることが重要です。

売却の場合

賃貸の場合

賃貸の場合は、空室率を考慮することが重要です。 年間10〜20%程度の空室を想定してシミュレーションしましょう。 また、経年劣化による修繕費も見込んでおく必要があります。

賃貸に出す場合の注意点

住宅ローンの取り扱い

住宅ローンは「自己居住用」が条件です。 賃貸に出す場合は、金融機関への届出が必要です。 無断で賃貸に出すと、契約違反になる可能性があります。

金融機関によっては、賃貸用のローン（アパートローン等）への借り換えを求められたり、 金利が上がったりすることがあります。事前に確認しましょう。

定期借家契約の活用

将来戻る予定がある場合は、定期借家契約がおすすめです。 普通借家契約と異なり、契約期間満了で確実に物件が戻ってきます。 ただし、普通借家より家賃が低くなる傾向があります。

確定申告が必要

家賃収入を得たら、確定申告が必要です。 収入から経費（ローン金利、管理費、修繕費、減価償却費など）を差し引いた不動産所得に対して 所得税・住民税がかかります。

まとめ

売却と賃貸、どちらが「得」かは一概には言えません。 物件の立地、築年数、住宅ローンの状況、将来の計画、 そしてあなた自身の価値観によって、最適な選択は変わります。

判断に迷ったら、両方の選択肢について具体的にシミュレーションし、 不動産の専門家に相談することをおすすめします。 客観的なアドバイスを受けることで、後悔のない選択ができるでしょう。