不動産を売却したいと思っても、「何から始めればいいの？」「どんな書類が必要？」と 疑問に思う方は多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産売却の流れを6つのステップに分けて解説し、 各段階で必要となる書類も併せてご紹介します。 初めての不動産売却でも安心して進められるよう、プロの視点から丁寧に説明いたします。
不動産売却の6つのステップ
不動産売却は、大きく分けて以下の6つのステップで進みます。 一般的に3〜6ヶ月程度の期間を要しますが、買取の場合は1〜2週間程度に短縮できます。
STEP1: 相場調査・不動産会社への相談
まずは売却したい不動産の相場を把握することから始めます。 インターネットで近隣の類似物件の価格を調べたり、不動産会社に査定を依頼したりしましょう。
この段階では、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。 査定価格だけでなく、担当者の対応や提案内容も比較検討の材料になります。
この段階で必要な書類：
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 購入時の売買契約書
- 物件のパンフレット・図面
- 固定資産税納税通知書
STEP2: 媒介契約の締結
依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。 媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
| 契約種類 | 複数社への依頼 | 自己発見取引 | 報告義務 |
|---|---|---|---|
| 一般媒介 | ◯ 可能 | ◯ 可能 | なし |
| 専任媒介 | ✕ 不可 | ◯ 可能 | 2週間に1回 |
| 専属専任媒介 | ✕ 不可 | ✕ 不可 | 1週間に1回 |
STEP3: 売却活動
媒介契約後、不動産会社による売却活動が始まります。 ポータルサイトへの掲載、チラシ配布、オープンハウスの開催など、 様々な方法で購入希望者を探します。
この期間中、購入希望者の内覧に対応する必要があります。 物件の印象を良くするため、掃除や整理整頓を心がけましょう。
STEP4: 売買契約の締結
購入希望者が見つかり、価格や条件の交渉がまとまったら、売買契約を締結します。 契約時には、買主から手付金（通常は売買価格の5〜10%）を受け取ります。
売買契約時に必要な書類：
- 実印・認印
- 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 登記済権利証または登記識別情報
- 固定資産税評価証明書
- 収入印紙（契約書貼付用）
STEP5: 決済・引き渡し
契約から1〜2ヶ月後に、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。 通常、買主が指定する金融機関で行われ、司法書士立ち会いのもと所有権移転登記の手続きも同時に行います。
決済・引き渡し時に必要な書類：
- 登記済権利証または登記識別情報
- 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
- 実印
- 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
- 固定資産税評価証明書
- 鍵一式
- 設備の取扱説明書
- マンションの場合：管理規約・使用細則
STEP6: 確定申告
不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。 売却益が出た場合は譲渡所得税がかかりますが、 マイホームの場合は「3,000万円特別控除」などの特例を利用できる場合があります。
確定申告時に必要な書類：
- 確定申告書
- 売買契約書（購入時・売却時）のコピー
- 仲介手数料等の領収書
- 登記事項証明書
- 特例適用の場合：戸籍の附票、住民票など
必要書類チェックリスト
不動産売却で必要となる書類を一覧にまとめました。 早めに準備しておくことで、スムーズな売却が可能になります。
| 書類名 | 取得場所 | 備考 |
|---|---|---|
| 登記済権利証・登記識別情報 | お手元 | 購入時に取得済み |
| 登記事項証明書 | 法務局 | オンライン申請可 |
| 印鑑証明書 | 市区町村役場 | 3ヶ月以内のもの |
| 住民票 | 市区町村役場 | 住所変更がある場合 |
| 固定資産税評価証明書 | 市区町村役場 | 登記費用算出に必要 |
| 固定資産税納税通知書 | お手元 | 毎年届くもの |
| 本人確認書類 | お手元 | 運転免許証など |
書類を紛失した場合の対処法
登記済権利証（権利書）を紛失した場合
登記済権利証を紛失しても、売却は可能です。以下の方法で本人確認を行います。
- 司法書士による本人確認情報の作成：最も一般的な方法。費用は3〜5万円程度。
- 事前通知制度：法務局から届く通知に署名押印して返送する方法。
- 公証人による本人確認：公証役場で本人確認を受ける方法。
その他の書類を紛失した場合
購入時の売買契約書や重要事項説明書を紛失した場合、 購入時の不動産会社に控えが保管されている可能性があります。 また、確定申告で購入価格が分からない場合は、売却価格の5%を取得費として計算することも可能です。
スムーズな売却のためのポイント
1. 書類は早めに準備する
特に印鑑証明書や住民票は有効期限があるため、 売買契約や決済のタイミングに合わせて取得しましょう。 ただし、その他の書類は早めに揃えておくと安心です。
2. 共有名義の場合は全員の書類が必要
不動産が共有名義の場合、共有者全員の印鑑証明書、本人確認書類、 委任状（代表者が契約する場合）が必要です。 相続物件で名義変更が済んでいない場合は、先に相続登記を行う必要があります。
3. マンションの場合は追加書類あり
マンションの売却では、管理規約・使用細則、管理費・修繕積立金の額、 駐車場・駐輪場の契約状況なども引き継ぎ事項として必要になります。 管理組合や管理会社に確認しておきましょう。
まとめ
不動産売却は、相場調査から確定申告まで、半年〜1年程度のプロセスです。 必要書類を把握し、早めに準備することで、スムーズな売却が可能になります。
書類の準備や手続きに不安がある方は、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。 経験豊富なプロがサポートすることで、複雑な手続きも安心して進められます。
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