住宅ローンが残っていても売却できる？残債ありの売却方法を徹底解説

「住宅ローンが残っているけど、家を売ることはできるの？」—— 転勤、離婚、収入の変化などで売却を検討する方からよく寄せられるご質問です。

結論から言うと、住宅ローンが残っていても売却は可能です。 ただし、残債の状況によって取るべき手段が変わります。 この記事では、ローン残債がある不動産の売却方法を具体的に解説します。

大前提｜売却には抵当権の抹消が必要

住宅ローンを借りている不動産には「抵当権」が設定されています。 売却するには、この抵当権を抹消する必要があり、 原則としてローンの完済が条件になります。

つまり、売却代金や自己資金でローンを完済できるかどうかが最大のポイントです。

まず確認すべき2つの数字

• 住宅ローンの残債額：金融機関の残高証明書やネットバンキングで確認
• 不動産の売却見込み額：不動産会社の無料査定で把握

この2つの差額によって、対応方法が変わります。

ケース別の売却方法

ケース1：アンダーローン（売却額 ＞ ローン残債）

売却代金でローンを完済できるため、通常の売却と同じ流れで進められます。

• 決済日に売却代金でローンを一括返済
• 同日に抵当権抹消登記を実施
• 残った利益は手元に残る

この場合は仲介・買取どちらでも売却可能です。

ケース2：オーバーローン（売却額 ＜ ローン残債）

売却代金だけではローンを完済できない場合、以下の方法があります。

方法① 自己資金で差額を補填

• 預貯金や親族からの援助で不足分を補う
• 最もシンプルで確実な方法
• 差額が小さい場合に現実的

方法② 住み替えローン（買い替えローン）

• 新しい住宅ローンに残債を上乗せして借りる
• 住み替え先の購入が前提
• 借入額が大きくなるため審査が厳しい傾向

方法③ 任意売却

自己資金での補填も住み替えローンも難しい場合に検討する方法です。 金融機関の同意を得て、ローン残債がある状態で売却します。

• 競売よりも高い価格で売却できることが多い
• 金融機関との交渉が必要
• 残った債務は分割返済を協議
• 信用情報に影響する可能性がある

売却方法の比較

ローン残債ありで買取が有利なケース

以下のような状況では、仲介よりも買取の方が結果的にメリットが大きくなることがあります。

• ローンの返済が厳しくなっている：売却までの月々の返済負担を最小化
• 転勤・離婚で急いでいる：最短7日で決済可能
• 競売を回避したい：早期に売却して残債を整理
• 二重ローンを避けたい：住み替え先と並行して進められる

買取なら確実に期日までに売却できるため、 住み替えローンの計画も立てやすくなります。

売却時の税金と住宅ローン控除

売却益が出た場合

マイホームの売却であれば、3,000万円の特別控除が使える可能性があります。 多くの場合、税金がかからないケースが多いです。

売却損が出た場合

住み替えの場合、売却損を給与所得などと損益通算できる特例があります。 控除しきれない分は、翌年以降3年間繰越控除も可能です。

• 所有期間5年超のマイホームであること
• 住み替え先で住宅ローンを組んでいること
• 確定申告が必要

住宅ローン控除について

売却した年から住宅ローン控除は使えなくなります。 住み替え先で新たにローンを組めば、新居で住宅ローン控除を受けられます。

売却の流れ（ローン残債あり）

1. ローン残債を確認（金融機関に問い合わせ）
2. 不動産の査定を受ける（複数社がおすすめ）
3. アンダーローンかオーバーローンかを判断
4. 売却方法を決定（仲介・買取・任意売却）
5. 売買契約の締結
6. 決済日にローン完済＋抵当権抹消＋引き渡しを同日で実施

まとめ：ローンが残っていても売却はできる

1. まず「ローン残債」と「売却見込み額」を正確に把握する
2. アンダーローンなら通常の売却と同じ流れ
3. オーバーローンでも自己資金補填・住み替えローン・任意売却の選択肢がある
4. 急ぎの場合や確実性を重視するなら買取が有効
5. 売却損が出ても税制優遇が受けられる場合がある
6. 一人で悩まず、不動産のプロに早めに相談する